Основные аспекты договора купли-продажи недвижимости в России

В соответствии с положениями Гражданского кодекса по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Данный договор должен быть обязательно заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В документе должны быть указаны все данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю, иначе условие о недвижимости считается не согласованным, а сам договор не считается заключенным.

Существенным условием купли-продажи квартиры является цена договора. Условие о цене квартиры должно быть согласовано между сторонами. Если в договоре отсутствует согласованное в письменной форме условие о цене, то сделка считается незаключенной.

Передача квартиры может осуществляться как по подписанному сторонами акту приема-передачи, так и без него, по договору купли-продажи. Важным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие согласно закону право пользования жильем, является указание этих лиц и их прав на использование квартиры.

Форма договора купли-продажи имеет особое значение, и несоблюдение ее условий может привести к недействительности договора. Как уже упоминалось, договор должен быть оформлен в письменной форме. По общему правилу такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако к договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилье применяются особые правила. Например, согласно статье 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости», договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением сделок, когда все участники долевой собственности заключают договор одновременно.

При продаже доли квартиры следует учитывать размер доли, который не должен быть менее шести квадратных метров общей площади жилья, известные как «микродоли». С 1 сентября 2022 года в статью 30 Жилищного кодекса были внесены изменения, которые запрещают собственнику жилья совершать действия, создающие доли в праве собственности, если в результате площадь жилья, приходящаяся на долю каждого собственника, составит менее шести квадратных метров.

Сделки, заключенные после 1 сентября 2022 года с нарушением этого правила, признаются ничтожными. Однако существуют исключения, такие как покупка жилья за счет материнского (семейного) капитала или если продавцу уже принадлежит такая «микродоля», полученная по наследству или в результате приватизации.

Важно также отметить, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания. Государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю, и право собственности у покупателя возникает только с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.